| “一房二卖”合同效力如何？ |
案件回放
李某与其妻子协议离婚后，约定别墅归李某所有，但并未办理变更所有权手续。2015年11月，买家1与李某在A房地产经纪公司的居间下，签订了一份《房地产买卖中介合同》，约定将该别墅出卖给买家1，价格为375万元。合同签订后，看着房地产市场一日一个价，李某越想越不甘心，便要求在原有房价基础上涨50万元，作为房价飞涨的补偿。买家1知晓后，便委托律师将李某诉至法院。经审理，李某应将不动产变更登记至买家1名下。
然而，李某在与买家1诉讼期间，又在B房地产经纪公司的居间下，与买家2签订了一份《房屋买卖（居间）合同》，约定别墅以485万元的价格交易，买家2当即支付定金20万元。但李某并未告知买家2案涉别墅已经转让给了买家1，还欺骗其说案涉别墅被法院查封了，等解封之后再过户。
事后，买家2得知李某与买家1的诉讼已结案，案涉别墅已归买家1所有。而此时，该别墅价格已经上涨至620万元左右，买家2也一纸诉状将李某告至法院，要求其承担违约责任并赔偿损失130余万元。经第三方公司进行评估，认定案涉别墅市场总价值为580余万元。
律师说法
什么是“一房二卖”？
律师解释说，本案涉及的“一房二卖”现象，在如今的市场经济环境下是比较常见的。“一房二卖”是指房屋的所有权人将同一套房屋分别出卖给两名购房人，就同一套房屋和两名购房人分别订立房屋买卖合同的行为。就现行的法律规定来看，我国法律并没有明确禁止一物二卖，并没有因一物二卖而当然否定合同效力，只要合同具备法律规定的有效要件即合法有效。
简单来说，只要两份合同没有违反《中华人民共和国民法典》第一百四十三条规定的具备下列条件的民事法律行为有效：行为人具有相应的民事行为能力；意思表示真实；不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。因此两份合同均为有效的合同。并不因为房屋所有者先订立了一份房屋买卖合同，其订立的第二份买卖合同就必然无效。所以说，房屋所有者“一房二卖”将产生两份合同义务，任何一份合同不能履行，都将承担违约赔偿责任。两份买卖合同均为有效且各买受人均要求履行合同的，应按照已办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位，但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。
本案中，李某“一房二卖”的行为系导致纠纷产生的直接原因，且案涉别墅已判决过户至买家1名下，李某的违约行为已导致双方之间的合同目的无法实现，对此买家2作为守约方有权要求李某承担相应的赔偿责任。
“一房二卖”如何赔偿？
关于别墅差价损失的赔偿比例，在案涉合同的签订时，买家2已知晓案涉别墅并非李某一人所有，但售房人处仅有其一人签字，对此买家2确实有些许的过错，但鉴于合同签订时，李某展示的离婚协议书中已明确约定案涉房屋归其所有，而合同中亦明确约定“该房屋若为共有房屋，甲方（李某）须保证在签订本合同时，已取得其他共有人同意，并有权代表其他共有人签订本协议”。因此，在此情况下签订合同的买家2过错确实较为微小。
本案涉案别墅已出售给买家1的房屋价款为375万元，不到五个月之后出售给买家2的价格即已上涨了110万元，达到了485万元，双方对于案涉房屋价格的上涨着实可见。而根据评估报告，案涉房屋在买家2诉讼时估价为580万元，与双方合同约定的房价相比上涨了95万余元，因此在本案中，买家2的实际损失为95万元。由于两份买卖合同均有效，认定李某应对于买家2的损失承担80%的赔偿责任，即赔偿76万元，同时退还购房定金20万元。李某应支付两家中介公司居间服务费用及违约金共计约10万元。
主办单位：天津市滨海新区司法局
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