| 疫情防控期间 房屋租赁纠纷如何解？ |
疫情防控期间，天津市采取关闭公共娱乐场所、交通管制等措施，滨海新区各街镇、村居也纷纷采取防控措施。这些防控措施不可避免地会影响到部分房屋租赁合同的正常履行，导致出租方与承租方之间发生纠纷。记者了解到，目前随着复工复产，外地返津人员越来越多，出租人或承租人是否可以解除之前的房屋租赁合同？因疫情原因导致经营受到较大影响的，承租人是否能要求出租人减免租金？ 看看律师的解答。
案例
市民张女士在新北街对外出租着一套两室一厅的房屋，2019年底，她刚和在新区务工的何师傅签订了一年的房屋租赁合同，何师傅支付了三个月的租金和一个月的押金。然而没过多久何师傅一家返回老家，直到上周才回来。由于受到疫情的影响，何师傅这段时间收入有限，所以想和张女士解除租赁关系，二人因此产生纠纷。
何师傅称，这几个月来他一直在老家，租的房子就空着，已经浪费了好几千元的租金，他觉得房东应该减免租金或者同意其退租。而张女士也说出了自己的苦衷，这段时间她的损失也很大，减免租金不现实。
在新村街租房做小饭店生意的王老板也面临同样的问题，现在虽然已经开门做生意，但之前的损失仍无法弥补，他也希望出租人能减免租金，但遭到拒绝。
1. 因疫情影响，出租人或承租人是否可以解除房屋租赁合同或减免租金？
律师解释：2月7日，天津政务网发布了《天津市人民政府办公厅关于印发天津市打赢新型冠状病毒感染肺炎疫情防控阻击战进一步促进经济社会持续健康发展若干措施的通知》（津政办发〔2020〕1号）文件，该文件第7条规定：“给予中小企业房租优惠。对承租国有资产类经营用房的中小企业及公建配套菜市场，免收3个月房租、3个月房租减半。对租用其他经营用房的，鼓励业主为租户减免租金，由双方协商解决。”
市财政局为落实《天津市打赢新型冠状病毒感染肺炎疫情防控阻击战进一步促进经济社会持续健康发展的若干措施》（津政办发〔2020〕1号）中“给予中小企业房租优惠”政策工作发布公告。市级行政事业单位及其所办企业（国有独资和国有全资）出租的房屋（含转租的直管公产房），承租方为中小企业及公建配套菜市场的，纳入减免范围。鼓励市级行政事业单位所办国有控股企业按此政策执行。承租单位应于2020年8月7日前向出租单位提出减免房租申请，超过时限的原则上不再受理。
从上述两个政策可知，强制减免租金的对象仅限于国有资产的经营用房，对于其他民用房屋的租金减免，是鼓励协商解决。因此，上述两个政策对非国有经营用房的业主不具有强制性，但是其仍有重要的指导参考作用。按照《中华人民共和国合同法》第117的规定，“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外”。由此可知，不可抗力可以成为全部或者部分免除不能履行合同责任的理由，但是否全部或者部分免除责任，取决于不可抗力与之的因果关系和影响程度。
对于解除合同的问题，应以维护合同关系稳定、鼓励合同继续履行为原则，对受疫情影响但符合继续履行条件的，一般不予支持；但是在疫情发生前已经符合合同解除条件的，应予支持。
对于减免租金的问题，应鼓励租赁双方协商解决；协商不成的，根据公平原则视具体情况，由出租人适当减免租金或适当延长租期，合理分担因疫情影响导致的不利后果。
需要提醒大家注意的是，如果双方在房屋租赁合同订立时对疫情已经明知或应知，合同订立后再以受疫情影响为由要求减免租金、延长租期或解除合同的，不予支持。疫情发生后，租户应当第一时间通知房东，并提供因疫情影响不能正常使用房屋的证明，保留好通知的记录。同时，双方应当积极坦诚沟通，通过协商变更合同，以减轻双方的损失。
2. 承租人承租房屋（摊位）用于经营，因疫情导致经营受到较大影响的，承租人可以要求出租人减免租金吗？
律师解释，政府明令暂停营业的行业、企业，承租人主张减轻或者免除自身法律责任的，应当依法按照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条和《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、第一百一十八条的规定妥善处理。政府未明令暂停营业的行业、企业，承租人应按租赁合同继续履行，但承租人能证明其经营因疫情受到较大影响的，承租人可以根据公平原则要求出租人适当减免租金、延长租期，合理分担因疫情影响导致的不利后果。
主办单位：天津市滨海新区司法局
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