| 违法建房出租 合同是否有效？ |
焦点案例
甲与乙商贸公司签订了商铺租赁合同，约定由甲承租乙商贸公司位于某地的商铺，双方在签订《租赁合同书》后，甲便向乙商贸公司缴纳了30000元押金。后甲经查询得知，乙商贸公司的房屋属于违法建筑，并未取得房产证。随后甲向乙商贸公司提出退费的要求，遭到乙公司的拒绝，双方就此发生纠纷，甲将乙商贸公司诉诸法院，请求法院依法判令签订的租赁合同无效、乙向甲退回押金30000元。
被告乙商贸公司反诉称，合同签订后，甲一直拖欠乙租金、管理费、水电费等共计16000元，请求判令甲支付乙共计16000元。
律师说法
律师解释说，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
从上述法律条文分析，出租人与承租人订立的房屋租赁合同，属于以下两类房屋的，房屋租赁合同无效。第一类，房屋未取得建设工程规划许可证，也就是说，出租人在建设房屋过程中，始终没有取得任何的建设工程规划许可证；第二类，未按照建设工程规划许可证的规定建设，简单来说就是出租人建设房屋时，已经取得了建设工程规划许可证，但是未按照建设工程规划许可证上的许可范围建设。但是为了尽可能减少双方的损失、鼓励交易，提高交易的效率，法律规定出租违章建筑房屋的，虽然租赁合同无效，但同时也给予了出租人一定的补救措施，因此产生租赁合同纠纷时，出租人能在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
该案中，乙商贸公司出租给甲的商铺属于未取得建设工程规划许可证建设的违章建筑房屋，被告乙商贸公司也未在一审辩论终结前补证。因此，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，双方签订的《租赁合同书》应当被认定为无效。租赁合同无效的情况下，合同内容失去法律约束力，只能相互返还依据该合同取得的财产，出租人退还收取的押金、保证金等费用，承租人实际占有房屋的，参照租金的标准，应当支付使用费。
最终法院判决甲支付乙房屋占有使用费、管理费、水电费等共计15000元，乙退还甲30000元押金。
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