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“一房二卖”合同效力如何?
发布日期: 2021-09-09 08:40      来源: 滨城时报
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    案件回放

    李某与其妻子协议离婚后,约定别墅归李某所有,但并未办理变更所有权手续。2015年11月,买家1与李某在A房地产经纪公司的居间下,签订了一份《房地产买卖中介合同》,约定将该别墅出卖给买家1,价格为375万元。合同签订后,看着房地产市场一日一个价,李某越想越不甘心,便要求在原有房价基础上涨50万元,作为房价飞涨的补偿。买家1知晓后,便委托律师将李某诉至法院。经审理,李某应将不动产变更登记至买家1名下。

    然而,李某在与买家1诉讼期间,又在B房地产经纪公司的居间下,与买家2签订了一份《房屋买卖(居间)合同》,约定别墅以485万元的价格交易,买家2当即支付定金20万元。但李某并未告知买家2案涉别墅已经转让给了买家1,还欺骗其说案涉别墅被法院查封了,等解封之后再过户。

    事后,买家2得知李某与买家1的诉讼已结案,案涉别墅已归买家1所有。而此时,该别墅价格已经上涨至620万元左右,买家2也一纸诉状将李某告至法院,要求其承担违约责任并赔偿损失130余万元。经第三方公司进行评估,认定案涉别墅市场总价值为580余万元。

    律师说法

    什么是“一房二卖”?

    律师解释说,本案涉及的“一房二卖”现象,在如今的市场经济环境下是比较常见的。“一房二卖”是指房屋的所有权人将同一套房屋分别出卖给两名购房人,就同一套房屋和两名购房人分别订立房屋买卖合同的行为。就现行的法律规定来看,我国法律并没有明确禁止一物二卖,并没有因一物二卖而当然否定合同效力,只要合同具备法律规定的有效要件即合法有效。

    简单来说,只要两份合同没有违反《中华人民共和国民法典》第一百四十三条规定的具备下列条件的民事法律行为有效:行为人具有相应的民事行为能力;意思表示真实;不违反法律、行政法规的强制性规定,不违背公序良俗。因此两份合同均为有效的合同。并不因为房屋所有者先订立了一份房屋买卖合同,其订立的第二份买卖合同就必然无效。所以说,房屋所有者“一房二卖”将产生两份合同义务,任何一份合同不能履行,都将承担违约赔偿责任。两份买卖合同均为有效且各买受人均要求履行合同的,应按照已办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位,但恶意办理登记的买受人,其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。

    本案中,李某“一房二卖”的行为系导致纠纷产生的直接原因,且案涉别墅已判决过户至买家1名下,李某的违约行为已导致双方之间的合同目的无法实现,对此买家2作为守约方有权要求李某承担相应的赔偿责任。

    “一房二卖”如何赔偿?

    关于别墅差价损失的赔偿比例,在案涉合同的签订时,买家2已知晓案涉别墅并非李某一人所有,但售房人处仅有其一人签字,对此买家2确实有些许的过错,但鉴于合同签订时,李某展示的离婚协议书中已明确约定案涉房屋归其所有,而合同中亦明确约定“该房屋若为共有房屋,甲方(李某)须保证在签订本合同时,已取得其他共有人同意,并有权代表其他共有人签订本协议”。因此,在此情况下签订合同的买家2过错确实较为微小。

    本案涉案别墅已出售给买家1的房屋价款为375万元,不到五个月之后出售给买家2的价格即已上涨了110万元,达到了485万元,双方对于案涉房屋价格的上涨着实可见。而根据评估报告,案涉房屋在买家2诉讼时估价为580万元,与双方合同约定的房价相比上涨了95万余元,因此在本案中,买家2的实际损失为95万元。由于两份买卖合同均有效,认定李某应对于买家2的损失承担80%的赔偿责任,即赔偿76万元,同时退还购房定金20万元。李某应支付两家中介公司居间服务费用及违约金共计约10万元。

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