| 如此“跳单”违约吗？ |
事件回顾
2019年9月，甲房地产经纪公司的工作人员李某陪同王某看了位于本市的一套房屋，看房后王某在李某的指引下在《看房确认书》上签了字。该确认书约定王某委托甲房地产经纪公司代理承购房屋事宜，并约定王某不得利用甲房地产经纪公司提供的中介服务信息避开该公司另行与其介绍的出售方进行委托事项的交易。若违反，王某应支付违约金和约定的服务报酬，违约金和服务报酬为买卖合同所确定的房屋成交总价的1%。事后，王某避开甲公司另行与其介绍的出售方签订了房屋买卖合同。
甲公司认为，王某违反双方的协议，属于“跳单”行为，故该公司起诉要求王某支付居间报酬人民币13500元、违约金人民币13500元。
王某答辩称，其未与甲公司签订居间合同，自己确实在甲公司提供的看房确认书上签名，但只知道是看房。但甲公司并非是独家代理销售系争房屋，甲公司所带看的房屋已由其他公司介绍看房，且在其他公司的介绍下，促成了其与诉争房屋原权利人的房屋买卖，自己不存在违约。甲公司的员工仅陪同自己看房，未促成买卖合同成立，按法律规定不得要求支付报酬。
律师说法
是否构成“跳单”?
律师解释说，本案的争议就是王某的行为是否构成我们通常所说的“跳单”行为。衡量买方是否构成“跳单”的违约行为，关键是看买方是否利用了该房地产经纪公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该房地产经纪公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的房地产经纪公司促成房屋买卖合同成立。这种情况，就不构成“跳单”行为，买方就不构成违约，也就无需再向原告支付中介佣金。
看买方是否利用该房地产经纪公司提供的房源信息、机会等条件，这就涉及到举证责任的问题。按照“谁主张谁举证”的原则，本案中，甲房地产经纪公司应承担举证证实，但其并没有举证予以证实，故承担举证不能的法律后果。
另外，本案涉案的原房主是“一房数挂”，挂在全市各房屋中介公司，属于房源信息共享型，因此事实上也难以证明王某利用甲公司的信息、机会等信息。而且，王某在与原房主签订合同时，确实向其他房地产经纪公司交纳了相应的佣金，因此，王某作为买房人主观上并没有逃避佣金的恶意，不应当承担违约责任。
居间合同是否成立?
根据《中华人民共和国民法典》第九百六十一、九百六十三条规定，居间合同是居间人向委托人报告订约机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
居间人促成合同成立的，委托人应当支付报酬。本案的甲公司作为居间人，不但应向王某提供订约的房地产信息，而且还要努力促成王某与出售方的买卖成立，只有上述条件具备，甲公司才有权收取王某的报酬。
该案诉争房屋原权利人不是仅委托甲公司一家出售房屋，甲公司虽然陪同王某看房，但不能认定已经履行了作为居间人应尽的居间义务，已经促成合同成立。王某与诉争房屋原权利人之间的房屋买卖成立并非是甲公司促成，而是由其他公司居间成功，且王某也向其他公司支付了报酬，甲公司不具备向王某收取报酬的条件。
甲公司可以要求王某支付从事居间活动支出的必要费用，但要求王某支付报酬及违约金的诉讼请求缺乏事实和法律依据。因此，法院判决未支持甲公司的诉讼请求。
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