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遭遇拖欠租金,房东是否有权停水停电?

  发布日期:2021-06-28    字体: 【 】   打印

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前段时间,一餐饮连锁公司与某百货公司签订了《场地租赁合同》,该餐饮公司为承租人,某百货公司为出租人。在租赁期间,由于百货公司内部维修,直接影响了餐饮公司的客流量,为此,餐饮公司向百货公司提出了减少租金的请求。在商谈过程中,百货公司却突然给餐饮公司的经营场所停水停电,致使餐饮公司无法正常经营。餐饮公司认为,百货公司的行为已构成违约,因其违约行为造成的损失,百货公司应承担赔偿责任,并诉至人民法院。

百货公司则认为,其与餐饮公司签订场地租赁合同属实,但因餐饮公司存在拖欠租金的情况,经多次催讨未果,无奈采取停水停电措施,希望以此督促餐饮公司履行合同义务。未曾想,餐饮公司本就生意清淡,就以此为由遣散了员工,并诉至法院。

那么对于此类租赁纠纷,违约责任应该如何界定呢?百货公司作为出租人是否有权停水停电呢?

律师解释说,依据《中华人民共和国民法典》第一百四十三条的规定,具备下列条件的民事法律行为有效:(一)行为人具有相应的民事行为能力;(二)意思表示真实;(三)不违反法律、行政法规的强制性规定,不违背公序良俗。本案中承租人餐饮连锁公司与出租人百货公司签订的《场地租赁合同》意思表示真实、内容合法,该合同双方均应依约履行。承租人虽提出减免租金的要求,但未能提供证据证明出租人有同意变更合同的意思表示,故租赁合同并未发生变更,承租人如果确实存在拖欠租金的情况,系已构成违约,作为出租人的百货公司,可以依据《中华人民共和国民法典》第七百二十二条的规定,行使解除权,并向承租人主张支付租金和违约金。而本案中出租人在没有合同约定和法律规定的情况下,采取停水停电的方式,导致承租人无法继续经营,显然是不当的,亦属构成违约。

在租赁合同的履行过程中发生纠纷,究竟是哪一方存在违约,应当依据合同和法律规定来认定,往往可能存在合同双方均有违约的情况。上述案件中租赁合同明确约定,如承租方逾期缴纳租金,出租方可行使单方解除权,并没有约定其可以断水断电,因此,作为出租方的百货公司采取停水停电措施显然不当,其应当依法行使解除权。本案最终由人民法院判决合同双方各自承担了相应的违约责任。

出租人在遇到承租人存在拖欠租金等违约情况时,是否可以采取停水停电的方式,应当依据合同的约定采取合法措施。只有在租赁合同中明确约定了承租方有违约行为时,出租方有权停水停电的,出租方才可以针对承租方的违约行为采取停水停电的措施,否则,有可能承担一定的违约责任。且律师建议,最好先向承租人发函,敦促其履行合同义务,以避免相关的法律风险。



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